Auslandsimmobilien aus der Sicht des Maklers an Beispiel Ostseeküste Polens


Inhaltsverzeichnis

1. Die ersten Gedanken der Suchenden
1.1 Die Kaufmotive
1.2 Phasen der Kaufprozesse

2. Die Wahl der geeigneten Immobilie
2.1 Suchkriterien der Interessenten
2.2 Feriendomizil, Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage?

3. Sammlung der Informationen
3.1 Preise, Preisentwicklung an der Ostseeküste Polens (Danzig) und Nachfrage
3.2 Die Auswahl des Anbieters

4. Die Umsetzung des Vorhaben
4.1 Anforderung des Angebots
4.2 Antworten auf Angebotsanfrage
4.3 Die Besichtigung der Immobilie

5. Die Finanzierungsoptionen einer Auslandsimmobilie
5.1 Die Beleihung einer Auslandsimmobilie
5.2 Finanzierungsvarianten

6. Die Besonderheiten beim Erwerb einer Immobilie in Polen
6.1 Genehmigungspflichten und Ausnahmen in Polen für ausländische Investoren ( Staatsangehörige eines Mitgliedstaats)
6.2 Genehmigungspflichten und Ausnahmen in Polen für Ausländische Investoren eines nicht EU-Staates
6.3 Besonderheiten in Hinsicht auf den Eigentumsübergang

7. Weiterer Verlauf nach dem Kauf
7.1 Vermietung und Eigennutz
7.2 Möblierung und Ausstattung der Immobilie

8. Abschlusswort

9. Literaturverzeichnis

10. Abbildungsverzeichnis

Vorwort

Das Interesse der Deutschen auch wenn es nur die wenigen diesen Traum erfüllen können ist am Erwerb einer Immobilie in Ausland sei es als Zweitwohnsitz, Ferienimmobilie oder Kapitalanlage weiterhin ununterbrochen. Bei manchen potenziellen Käufern bleibt außerdem die Erkenntnis dass zwar die Formen der Kapitalanlage in der Vergangenheit nicht die versprochene oder gewünschte Rendite gebracht haben, aber eine Ferienimmobilie zumindest Befriedigung und einen gewissen Spaßfaktor und Lebensfreude garantiert.
Bei einer Investition im Ausland sind wirtschaftliche, kulturelle und rechtliche Bedingungen zu beachten. Besonders bei ausländischen Investoren können Genehmigungspflichten bestehen, wie es halt im polnischen Recht der Fall ist. Bevor Polen der Europäischen Gemeinschaft beigetreten ist, waren unzählige Befürchtungen in der Bevölkerung vorhanden, dass viele Grundstücke durch ausländische Investoren erworben werden und somit ein sogenannter „Ausverkauf des eigenen Landes“ stattfindet und die notwendige Kontrolle über Spekulationsgeschäfte fehlen würde. Hierzu gab es im polnischen Recht grundlegende Änderungen und eine gleichmäßige Anpassung an die europäische Gesetzgebung. Berufsgruppen wie etwa, Banken, Steuerberater, Rechtsanwälte Versicherer, Notare oder Immobilienmakler bieten Ihre Unterstützung im in- und Ausland an. Angefangen von der Grundidee des Erwerbs einer Auslandsimmobilie, der Suche des geeignetes Objektes, die ersten Gespräche, die Beauftragung eines Immobilienmaklers über die Finanzierung und den Erwerb mit der Eintragung ins Grundbuch , weiter über den laufenden Unterhalt der Immobilie bis hin zur weiteren Verkauf oder Vermietung des Objekts. Aus diesem Grunde sind hier professionelle Berater gefragt die sich mit wirtschaftlichen, kulturellen und rechtlichen Bedingungen des Immobilienmarkts im Ausland beschäftigen und Auskennen. Die Angaben in dieser projektarbeit sollen den interessierten Lesern die sich mit dieser Thematik befassen oder über einen Kauf einer Auslandsimmobilie in Polen nachdenken, den Einstieg erleichtern und als Hilfestellung genutzt werden. Diese projektarbeit beinhaltet keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Im Hinblick auf den Erwerb einer Auslandsimmobilie ist daher zu empfehlen einen qualifizierten Berater heranzuziehen.

1. Die ersten Gedanken der Suchenden

1.1 Die Kaufmotive
Im Vergleich zu den Beweggründen für den Erwerb einer Immobilie in Deutschland und einer Auslandsimmobilie wird eins deutlich: während in Deutschland Immobilien den Kriterien wie das Alter, der Zustand, die Zweckmäßigkeit unterworfen werden und für oder gegen eine Kaufentscheidung sein sprechen können, ist der Kauf einer Auslandsimmobilie bereits rational betrachtet eher „unvernünftig“ . Erwirbt beispielweis ein Bundesbürger ein Apartment der Ostsee, so stellt er sich gleichzeitig die Frage wievielte Urlaube er in einer adäquater Immobilie ohne Bindung an die Immobilie und deren Unterhaltungsaufweand bei gleichem finanziellen Aufwand verbringen könnte. Immobilienprofis ist jedoch bekannt dass weitere Kaufmotive für die Abschlussbereitschaft eines Interessenten entscheiden sind. Wird eine Auslandsimmobilie als Ferien –oder Zweitwohnsitz erworben stellt sich ebenfalls die Frage welche Motive den Käufer geleitet haben. Hier könnten die ausgewählten Kaufmotive wie folgt aufgeteilt werden:
Alterswohnsitz: Menschen die bereits heute noch zur Miete leben und aus verschiedenen Gründen wie etwa (berufliche Einspannung, finanzielle Situation, viele Kinder in der Familie) keine Möglichkeit, Bedarf des Erwerbs einer Immobilie hatten. Für diese Kundengruppe ist möglicherweise der richtige Zeitpunkt gekommen ein Eigentum zu erwerben. Meistens handelt es sich um unerfahrene Immobilienkäufer da es sich um erstmalige Anschaffung handelt.
Zweitwohnsitz: es sind Personengruppen wie Künstler, Freiberufler, selbständige Mediziner gemeint, oder andere Berufsgruppen welche die die Möglichkeit einer räumlich flexiblen Organisation des Arbeitsplatzes haben. Die Anforderungen an die Immobilie hinsichtlich der Ausstattung und der Lage müssen praktischen Anforderungen entsprechen. Die Immobilie muss gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel haben, in Flughafennähe sein wobei die Flugverbindungen neben der Saison in einem weiterhin regelmäßigen Takt stattfinden. Die technische Ausstattung der Immobilie muss den heutigen Kommunikationsmedien genügen.

Das Klima: Sehr oft wird das bessere Klima als ein wichtiger Kauf-Entscheidungsfaktor unterstellt, vor allem für Immobilien in Südeuropa. Hierbei ist jedoch genau zu hinterfragen was genau das „bessere“ Klima ist? Ist es gemeint in den Wintermonaten am Strand zu liegen und zu baden? Oder die gesündere Luft? Auch hier gilt in die Regel für Europa dass zur Zeiten des deutschen Winters eine längere Flugreise auf die Kanaren, Kreta o.ä. in Kauf genommen werden muss.
Investition in Lebensqualität: Bei überdurchschnittlich gut verdienenden Kundengruppen ist häufig der Fall eine bewusste Investition in ein „irrationales“ Vorhaben zu tätigen. Selbständige, Unternehmeer, leitende Angestellte, Freiberufler in Konzernen und ähnliche Berufsgruppen weisen ausschließlich rationale Handlungen auf und der Ausgleich nach einem „unvernünftigen“ Handlung stark geprägt ist. Diese Gruppen sind bereit einen „höheren“ Preis zu bezahlen und mehrere Immobilien an mehreren Standorten zu erwerben. Diese Gruppen haben eine exakte Vorstellung über die Beschaffenheit und die Lage einer Immobilie. Angereichert von Fachinformationen analysieren Sie die Einzelheiten und entwickeln so eine sehr genaue Vorstellung über das Objekt. Aufgrund der Kaufpreishöhe ist diese Personengruppe für den professionellen Vermittler sehr interessant und gleichzeitig in der Betreuung intensiv.
Die dargestellten Motive sind eine Auswahl von möglichen Kaufmotiven und bilden keine Vollständigkeit. Es sollte nur eine Hilfestellung für den Leser sein und ihn für oder gegen den Erwerb einer Auslandsimmobilie zu sensibilisieren.

1.2 Phasen des Kaufprozesses
Vom erstem Wunsch oder Anlass eine Auslandsimmobilie zu erwerben bis zum tatsätzlichen Erwerb durch einen notariellen Kaufvertrag können unterschiedliche Zeitspannen vergehen. Einen genauen Zeitrahmen festzulegen, wie lange so ein Verlauf des Kaufprozess dauert, lässt sich nur schwer verallgemeinern. Fakt ist dass die Phasen des Kaufprozess definitiv länger im Ausland als im Inland dauern. Die Phasen Des Kaufprozess lassen sich wie folgt aufteilen:

Planungsphase: Es wird unterstellt dass bei sehr vielen Menschen der Wunsch nach einer Auslandsimmobilie ungebrochen ist, aber nur von einem geringen Teil der Bevölkerung in die Tat umgesetzt werden kann. Meistens liegt es an den finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Erwerber und anderseits die Bereitschaft diesen finanziellen Spielraum für eine Immobilie im Ausland zu minimieren. Liegen diese Voraussetzungen vor so ist es sehr oft eine Momentaufnahme, eine Situation die während des Urlaubs als sehr angenehm empfunden wird und uns die potenziellen Erwerber zum Kauf einer Auslandsimmobilie verleitet. Animierung durch Dritte (Freunde, Bekannte, Familie) sind ebenfalls zu berücksichtigen. Meistens wird ein derart komplexes Vorhaben mit dem Lebenspartner/Lebenspartnerin, weiteren Familienmitglieder Bekannten, Freunden und geplant und nur selten allen, auch wenn man die steigende Anzahl von Single Haushalten berücksichtigt.

Auswahl der Objektart: Bei lang zusammenlebenden Haushalten oder Partner herrscht bereits Einigkeit darüber welche Objektart in Erwägung gezogen wird, ob ein Apartment, Haus oder eine Finca. Dieser Entschluss hängt von den Lebensumständen der Erwerber in Deutschland ab.

Informationsphase: Fällt endgültig die Entscheidung über den Erwerb einer Auslandsimmobilie werden mühsam alle Informationen übers Internet, Fachzeitschriften, Anzeigen, TV-Berichte gesammelt bearbeitet und archiviert. Dieser Prozess kann durchaus Jahre dauern.

Umsetzungsphase: Die Umsetzung des Erwerbs einer geeigneter Immobilie teilt sich im Regelfall in 4 Phasen auf: Besichtigung, Vorvertrag, Organisation des Notartermins, Termin beim Notar. Die Besichtigungen können gleichzeitig der Informationsphase gegenüber gestellt werden. Zum Vorvertrag und dem notariellen Kaufvertrag sollten Formalitäten wie Finanzierungs –Versicherungs- Umzugs und Einrichtungsmöglichkeiten oder die Erröffnung eines Kontos erledigt sein.

2. Die Wahl der geeigneten Immobilie

2.1 Suchkriterien der Interessenten
Welche Immobilie für einen Erwerber die geeignete ist, ist sehr schwer zu beantworten. Eine genaue Antwort, pauschalisierung dieser Fragestellung ist fast undenkbar. Die Strukturierung der Objektwahl kann sich nach Lage, Beschaffenheit, persönlichen Vorlieben und Wünschen etc. richten. Eine Strukturierung der Auswahlkriterien lässt sich in Personenbezogene und Objektbezogene Auswahlkriterien aufteilen.

Personenbezogene Auswahlkriterien: Hierzu zählen Faktoren die im persönlichen Umfeld der Käufer liegen z.B.: Anzahl der Personen die das Objekt regelmäßig nutzen und besuchen, Vermietungsabsicht, Absicht der beruflichen Nutzung, finanzielle Möglichkeiten der Käufer, emotionale Bindung, Vorliebe für ein bestimmtes Land, gesundheitliche Aspekte z.B. durch Meeresluft etc.

Objektbezogene Auswahlkriterien: Lage der Immobilie, zentrale Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel, erhaltungsaufwand der Immobilie und der Außenanlagen, Altbau oder Neubau, qualitative Ausführung der Bauweise etc.

Diese Auswahlkriterien machen es deutlich dass viele Entscheidungen beim Erwerb einer Auslandsimmobilie im Vorfeld geklärt sein müssen um erfolgreich ein Zielobjekt zu kaufen.

2.2 Feriendomizil oder Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage?
Hinsichtlich der Nutzungsart als auch der Frequenz der Nutzung ist hier klar zu stellen ob die Immobilie als Feriendomizil, Zweitwohnsitz genutzt werden soll oder als Kapitalanlage erworben wird. Als Ferienimmobilie ist ein Objekt zu verstehen welches dauerhaft für die Urlaubszeit den Erwerbern dienen soll. Unter Zweitwohnsitz Immobilien fallen derart Immobilien die über einen längeren Zeitraum z.B. über die Wintermonate genutzt wird oder auch durch persönliche Umstände hervorgerufen wir z.B. gute Erreichbarkeit des Objektes, berufliche Situation etc. Als Kapitalanlage werden derartige Immobilien bezeichnet die zur Vermietungsabsicht, Spekulationsabsicht auf Gewinne durch Anstieg der Preis z.B. in den osteuropäischen Länder oder auch steuerliche Aspekte. Die Auswahl der Nutzungsart wird durch die persönlichen Motive des Erwerbers einer Auslandsimmobilie gesteuert wobei die Phasen des Kaufprozesses immer zu berücksichtigen sind.

3. Sammlung von Informationen über die Immobilie

Fehlt die Entscheidung eines Interessenten eine Auslandsimmobilie zu erwerben und er ein oder mehrerer geeignete Objekte ausgewählt hat, werden anschließend die Kaufpreise und das Markt nievau analysiert. Die potenziellen Erwerber werden in der Regel automatisch mit einer Vielzahl von Anbietern konfrontiert.

3.1 Preise, Nachfrage und die Preisentwicklung der Immobilien an der Ostseeküste Polens (Danzig).

Die Wege für die Informationsgewinnung über Preise und Nachfrage der Auslandsimmobilien können im Ausland sowohl in Deutschland erforscht werden. In Fachzeitschriften, Internet Internetauftritte der Anbieter, Beiträge in Tageszeitungen und Sonderbeilagen etc. steht eine Fülle an Informationen. Sollten sich die Erwerber entscheiden die Informationsquellen im Ausland zu suchen können ist eine Unterstützung eines ansässigen Beraters vor Ort zu empfehlen ist. Es ist zu bedenken dass möglicherweise Sprachbarrieren der Erwerber bestehen. In Polen gibt es einen einfacheren Weg über das Marktnivea Kenntnis zu erlangen. Da die Grundstücksverzeichnisse öffentlichen Glauben genießen und real von jedermann eingesehen werden können, ist es ratsam den Weg ins Grundbuchamt in Erwägung zu ziehen. Diese Vorgehensweise ist nur dann zu empfehlen nach dem der Erwerbe eine oder mehrere Immobilien bereits in einen engere Wahl gezogen hat. Die Form des öffentlichen Glaubens ist ebenfalls in den Südeuropäischen Ländern vertreten. Sollte es zu einem Vertragsabschluss kommen wird wie meistens in Deutschland ein niedrigerer Kaufpreis erreicht als der vom Verkäufer erwünscht. Seit dem Beitritt Polens in die europäische Union im Mai 2004 und der vereinfachten Vergabe von Krediten an die Bevölkerung, Bauträger etc. sind die Immobilienpreise rasch um 200% bis 300% „explodiert“. Ein Anstieg der Immobilienpreise war fast täglich zum Vortag zu beobachten. Viele Menschen haben vor Angst später noch mehr zu bezahlen überstütz Immobilien erworben. Inländische und ausländische Spekulanten auf die Erzielung hoher Gewinne erwarben Immobilien mit dem Ziel diese in kurzfristiger Zeit wieder mit hohem Gewinn zu veräußern. So manche ausländische Investoren haben 20-30 Einheiten aus einem Projekt erworben. Letztendlich seit dem Anfang der Weltwirtschaftkrise wurde der rasante Anstieg der Preise gestoppt. Viele Spekulanten sind auf Ihren Immobilien sitzen geblieben, das wahrscheinlich zu einem Anstieg der Zwangsversteigerungen wegen nicht Bedienung der Kredite führen dürfte. Das bemerkenswerte daran ist dass die Preise bis heute fast konstant geblieben sind und es den Effekt einer „Immobilienblase“ nicht gab. Es ist „nur“ ein leichter Rückgang der Preise zu verzeichnen. Die folgende Tabelle zeigt diese utopische Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten Jahren in Polen anhand der der ehemaligen Hauptstadt Polens, Danzig.

Die Entwicklung der Preise in Polen an der Danziger Ostseeküste

Abb. 1 eigene Darstellung / Preise: Quelle: www.zbp.pl / Amron

3.2 Die Auswahl des Anbieters
Auf der Suche nach der geeigneter Auslandsimmobilie stoßen potenzielle Käufer auf eine Vielzahl von Anbietern. In der regeln handelt es sich um Makler, Bauträger, Banken, Privatanbieter, Rechtsanwälte, Steuerberater und Vermögensberater. Eine weitere besondere Personengruppe die als Vermittler tätig ist, sind Personen welche vor einigen Jahren selbst eine Auslandsimmobilie erworben haben. Diese Personen nutzen die Immobilie als Ihren Zweitwohnsitz oder sogar als Hauptwohnsitz und wegen Ihrer Kontakte nach Deutschland selbst als Vermittler auftreten. Im Laufe der Zeit hat sich über diese Personengruppe ein Netzwerk von Hausverwaltungen, Anbieter, Rechtsanwälten, Notaren, und Finanzierungsdienstleister entwickelt. Hierbei ist es für den Erwerber zu beachten in welchem Umfang dieser Vermittler tatsächlich über den Immobilienerwerb in Hinsicht auf rechtliche, wirtschaftliche oder kulturelle Bedingungen im Kenntnis hat.

4.Die Umsetzung des Vorhabens

Sind die potenziellen Erwerber ausreichend informiert oder das Gefühl haben alle Informationen vollständig gesammelt zu haben, begeben sich auf die Suche nach einer geeigneter Immobilie in nehmen Kontakt mit einem privatem oder professionellem Anbieter auf. Hierbei werden zwei Varianten unterschieden: Sucht der Interessent selbst ein gezieltes Immobilienangebot z.B. aus einer Zeitungsannonce aus nimmt anschließend mit dem Anbieter Kontakt auf so spricht man von einer Abstrakten Angebotsanforderung. Beauftrag der Interessent einen Anbieter um sein Vorhaben zu verwirklichen und bietet ihn um die Zusendung geeigneter Immobilienangebote so wird es von einer konkreten Angebotsanforderung gesprochen.

4.1 Anforderungen des Angebots
Abstrakte Angebotsanforderung
Soll möglichst genaue Wunschangaben des Interessenten über die Immobilie beinhalten d.h. Preisvorstellung, Wohnflächen Größe, Zahl der Räume, Objektart, Lage. Persönliche Präferenzen, Abneigungen sollen deutlich formuliert werden. Kriterien welche einer Kompromissbereitschaft unterliegen und Faktoren die zwingend für die Umsetzung des Vorhabens erforderlich sind, sollen detailliert aufgezeigt werden.

Konkrete Angebotsanforderung

Liest z.B. ein Interessent eine Immobilienangebot eines Anbieters in der Zeitung entwickelt er durch die Beschreibung eine Art „fiktive“ Vorstellung wie die Immobilie aussehen soll. Aber nur wenn der Interessent seine Auswahlkriterien und Prioritäten klar definieren kann, ist nur dann eine zielführende und sichere Angebotsanforderung abzugeben. Die festgelegten Kriterien eines Interessenten sollen möglichst systematisch formuliert, abgefragt werden um „unbequeme Themen die ein Anbieter umgehen möchte einzugrenzen. (z.B. der Schnitt des Grundstücks, Parkmöglichkeiten, Entfernung zur öffentlichen Verkehrsmittel, Einkaufszentren, Stadtmitte, sind andere Räume anders zu gestalten. Der Interessent darf sich nicht auf die Professionalität eines Exposés verlassen, sondern auf die Vollständigkeit der Angaben hinweisen muss. (z.B. farbige Fotos von außen und innen).
Zusammenfassung: Der Interessent sollte in beiden Fällen der Angebotsanfragen dem Anbieter die Möglichkeit geben nach den Kaufmotiven zu hinterfragen. Hat der Anbieter viele Angebotsanfragen versendet können jedoch die telefonischen Rückfragen des Anbieters schnell zur Belästigung werden. Deswegen ist es dem Interessenten zu empfehlen, ein geeignetes Kommunikationsmedium auszuwählen und Rückfragen der Anbieter zu begrenzen.

4.2 Antwort auf Angebotsanfrage
Durch die Angebotsanfrage erhält der Interessent schnell einen Überblick über die geeigneter Anbieter. Für oder gegen eine Zusammenabreit mit einem Anbieter kann der Interessent schnell anhand der Qualität der Beantwortung seiner gestellten Fragen entscheiden. Dabei ist es zu beachten und als sehr wichtig einzustufen, dass im Falle einer Ablehnung des Angebots diese Entscheidung dem Anbieter begründet wird. Im Falle einer unzureichenden Antwort auf die Angebotsanfrage, so kann es dem Anbieter freundlich mitgeteilt werden diese nicht weiterzuverfolgen.
Als ein heute sehr schnelles Kommunikationsmedium das Internet, bietet eine sehr schnelle Kontaktaufnahme des Interessenten zum Anbieter an. Professionelle Anbieter, bauträger und des gleichen werden häufig mit E-Mails Anfragen überströmt. Hierbei ist es jedoch genau zu trennen welche der Anfragen ernsthaft gemeint sind. In der Regel sind nur ca. 20% der eingehenden Anfragen der Interessenten ernsthaft an einem Vertragsabschluss interessiert. Deshalb ist es für den Interessenten sehr wichtig dem Anbieter seine ernsthafte Absicht an Immobilienerwerb zu zeigen.

4.3 Die Besichtigung der Immobilie
Die Besichtigung einer Auslandsimmobilie im Gegensatz einer Besichtigung der Immobilie in Deutschland Bedarf einer weitaus größeren Organisation und Vorbereitungsphase. Der Interessent muss in der Regel Urlaub nehmen, die Fluge und die Unterkunft vor Ort müssen gebucht werden. Desweiteren muss ein Besichtigungstermin des Objektes mit dem Eigentümer abgestimmt werden, der möglicherweise selbst im Ausland wohnt. In den meisten Fällen versuchen die Interessenten während Ihres Aufenthalts im Ausland möglichst viele Immobilien zu besichtigen. Das setzt voraus dass Sie sich einen zusätzlichen Zeitdruck aussetzen. Vor allem ältere Menschen dürfen diesen enormen Aufwand der sehr viel Kraft und Energie kostet, nicht unter unterschätzen. Die Verbindung einer Urlaubsreise mit Besichtigungen ist somit abzuraten da der Erholungseffekt verpuffen kann. Anderseits sollten die Erwerber als einen viel zu hohen Aufwand die Immobilie zu erreichen empfinden, so stell sich die Frage ob diese Immobilie für die Erwerber die geeignete ist.

Viele Interessenten empfinden öfters während der Besichtigung sich von dem Anbieter bei unter Kaufdruck Gesetz zu fühlen. Da der Interessente zuvor ernsthaft seine Erwerbsabsicht dem Makler gezeigt hat, ist das wenig verständlich. Auf der anderen Seite ist das Interesse des Anbieters sehr hoch die Immobilie zu veräußern. Hier stell sich die Frage wie der Erwerber diese als unangenehm empfundene Situation vermeiden kann? Es gibt zwei Möglichkeiten, die eine ist mit dem Anbieter vor der Besichtigung zu vereinbaren dass während der Besichtigung der Kaufpreis nicht besprochen wird und wenn die Interessenten „eine Nacht drüber schlafen“ dem Anbieter eine Rückmeldung geben. Die zweite Variante könnte die Veränderung der Bezahlung des Anbieters bzw. Maklers sein. Denkbar wäre eine zusätzliche „Besichtigungsvergütung“ im Erfolgsfall für den Anbieter auf die volle Provision zu vereinbaren.

5. Die Finanzierungsoptionen einer Auslandsimmobilie in Deutschland

5.1 Die Beleihung einer Auslandsimmobilie
Einige deutsche Kreditinstitute und Banken bieten die Finanzierung von Auslandsimmobilien durch in Deutschland aufgenommen Kredite an. Die Besicherung kann durch eine dingliche Sicherheit am ausländischen Objekt erfolgen. In den meisten Europaischen Ländern kann eine Bank oder ein Kreditinstitut bis zu 60 % des Verkehrswertes eines Grundstücks finanzieren. Bei einer Vollfinanzierung bestehen in der Regel die deutschen Kreditinstitute auf eine Sicherheit über welche der Erwerber im Inland verfügen muss. Als Sicherheit könnten andere inländische Immobilien, Lebensversicherungen, Bausparverträge des Erwerbers o.ä. in Frage kommen. Der Vorteil dabei ist dass bei vorhanden Sicherheiten des Erwerbers im Inland, die Auslandsimmobilie wie eine Inlandsimmobilie finanziert werden kann. Unnötige Risiken bei einer Auslandsfinanzierung können somit vermieden werden. Denn sollte der Erwerber sich für eine ausländische Bank entscheiden und darüber finanzieren, muss er mit einem oftmals mit einem variablem Kreditzinssatz rechnen, da die Kreditzinsen sich der Entwicklung der Leitzinsen anpassen. Hinzu können Währungsschwankungen aus den nicht Euro-Raum Ländern kommen. Außerdem kann der Weg zu einer ausländischen Bank sehr mühsam und mit hohen Kosten verbunden sein. (Beglaubigung und Übersetzungskosten, Dolmetscherkosten etc.) , Desweiteren ist die Bonität eines deutschen Kunden für die ausländischen Bankangestellten aufgrund der deutschen Unterlagen nur sehr schwer nachvollziehbar welche eine Finanzierung erschweren können.

5.2 Finanzierungsvarianten
Vorrangig werden von den deutschen Kreditinstituten zur Finanzierung und Beleihung von ausländischen Objekten, zwei ebenfalls vom Kunden bevorzugte Varianten angeboten. Es handelt sich um Bauspardarlehen und Annuitätsdarlehen. Das Bauspardarlehen wird überwiegend von den großen deutschen Bausparkassen angeboten. Diese Bausparvariante hat für den Kunden den Vorteil, dass er bereits bestehende Bausparverträge zur Finanzierung einer Auslandsimmobilie verwenden kann. Hierbei ist es zu beachten ob eventuell ob gewährte staatliche Zuschüsse für die Bedingung des Vertrages eingeflossen sind, da diese zur Finanzierung eines Objektes im Ausland nicht verwenden werden dürfen.
Das Annuitätendarlehen auch als „Hypothekendarlehen“ genannt, wird meistens von den Banken angeboten. Dieses Darlehen hat die gleiche Darlehensstruktur wie das vom deutschen Baufinanzierungsmarkt bekannt ist. Es ist jedoch zu beachten dass durch den erhöhten Aufwand bei der Beleihung eines ausländischen Objekts zu höheren Gebühren kommen kann. Hierbei ist es jedem Erwerber zu empfehlen das Inlandsdarlehen auf deren Zinssatz und Nebenkosten mit dem Auslandsdarlehen zu vergleichen um die Finanzierung transparenter zu gestalten.

6. Die Besonderheiten beim Erwerb einer Immobilie in Polen

6.1 Genehmigungspflichten und Ausnahmen in Polen für ausländische Investoren
Das polnische Gesetz von 24.03.1920 (nachfolgend EGA genannt) regelt den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer in Polen. Durch das Ereignis Polens Beitritts zur europäischen Union am 01.mai 2004 erfolgte eine tiefgreifende Änderung des Gesetzes am 20.02.2004. welches in den letzten Jahren immer weiter an die europäische Gesetzgebung angepasst wurde. Vor Eintritts Polens zur europäischen Union herrschte die Meinung und Befürchtung in der Bevölkerung dass nach dem Beitritt die ausländischen Investoren das Land aufkaufen würden und ein großer Spielraum für die Spekulationsgeschäfte ohne Kontrollmöglichkeit entstehen würde. Grundsätzlich bedarf ein Ausländer keine Immobiliengenehmigung wenn es sich um den Erwerb eines Grundstücks durch eine ausländische natürliche oder juristische Person handelt die in den Mitgliedsstaaten wohnhaft ist. Der Rechtsbegriff Ausländer wird unter Art.1 Abs. 2 EGA geregelt. D.h. jeder Bürger der nicht im Besitz einer polnischer Staatsangehörigkeit ist und jede Gesellschaft die Ihren Sitz außerhalb Polens grenzen hat, gilt nach der EGA als Ausländer. Genehmigungspflichtig bleibt weiterhin wenn ein in den Mitgliedsstaaten ansässiger Ausländer innerhalb von 12 Jahren nach EU Beitritts Polens ein landwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Grundstück zu erwerben beabsichtigt. Ausnahmen: Eine Genehmigung ist nicht notwendig für den Erwerb von landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücken durch die Staatsangehörigen der EU wenn sie:
– ihren rechtmäßigen Wohnsitz mindestens 3 Jahre in Polen hatten, in Polen drei Jahre lang nachweislich Land gepachtet (Pachtvertrag mit einem sicherem Datum) hatten und einen Landwirtschaftbetrieb geführt haben.

Diese Regelungsfrist verlängert sich bei folgenden Wojewodschaften auf 7 Jahre: Masuren, Pommern, Westpommern, Lebuser Land, Niederschlesien, Oppeln, Großpolen.

Der Erwerb eines Zweitwohnsitz erfolgt keiner Immobiliengenehmigung wenn:

  • der Erwerber mindestens 4 Jahre in Polen gewohnt hat
  • der Erwerber eines Zweitwohnsitzt diesen zu touristischen Zwecken nutzt.

6.2 Der Erwerb eines Grundstück durch einen Ausländer eines nicht EU-Staates
Beabsichtigt ein nicht EU-Ausländer ein Grundstück in Polen zu erwerben bedarf er grundsätzlich nach Art. 1 Abs. 1 EGA die Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung mit Einvernehmen mit dem Minister für Nationale Verteidigung. Zum Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken bedürfen Ausländer eines nicht EU Staates zusätzlich einer Genehmigung des Ministers für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung. Ebenfalls genehmigungspflichtig sind der Erwerb von Eigentum und der Erwerb von Erbbaurecht an Immobilien. Der Antrag und die notwendigen Unterlagen sind in polnischer Sprache einzureichen. Die Entscheidung wird innerhalb von zwei Monaten getroffen und die Genehmigung für zwei Jahre erteilt. Nach Ablauf der Frist von zwei Jahren verliert die Genehmigung Ihre Wirksamkeit Amts wegen und kann nicht mehr verlängert werden. Bei Bedarf muss ein neuer Antrag eingereicht werden. Fehlt die Genehmigung so dürfen keine Eintragungen und andere Rechtshandlungen im Grundbuch vorgenommen werden Dier Erteilung dieser Genehmigung ist Gebührenpflichtig. Sollte ein Ausländer ein Grundstück ohne dieser Genehmigung erwerben ist der Erwerb unwirksam und kann durch ein Gericht für nichtig erklärt werden. Grundsätzlich ist hier eine professionelle Beratung z.B. durch einen Fachanwalt empfohlen. Auch wenn dadurch weitere Kosten verursacht werden ist der Schaden bei einem ggf. unwirksamen Kaufvertrag und die damit verbunden Folgen (Rückabwicklung des Vertrags, das Geld kann ggf. nicht mehr eingetrieben werden ) enorm hoch.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht für nicht EU-Ausländer:
Auch für nicht EU-Ausländer gibt es Ausnahmen von der Genehmigungspflicht (Art. 8 EGA) wenn Sie unter folgenden Bedingungen polnische Grundstücke erwerben:
– der Erwerb vom eigenständigem Wohnraum
– der Erwerb von einem selbständigen Nutzlokal (z.B. einer Garage) im Zusammenhang mit der Befriedigung der Wohnbedürfnisse des Erwerbers.
– Der Erwerb durch einen Ausländer der mindestens 5 Jahre lang ab dem Erhalt einer Daueraufenthaltskarte ansässig ist.
– Der erwerbe durch einen Ausländer der Ehegatte eines polnischen Staatsangehörigen ist und mindestens 2 Jahre nach Erhalt der Daueraufenthaltskarte wohnt, aber nur wenn das erworbene Grundstück in das gemeinsame eheliche Vermögen fällt.
– Der Erwerb im Wege einer Erbfolge wenn ein Ausländer zum Kreis der gesetzlichen Erbfolge gehört.
– Der Erwerb durch einen Ausländer eines Grundstücks durch die Übernahme des Eigentums bei einer fruchtlosen Versteigerung im Zwangsvolstreckungsverfahren der gleichzeitig eine Bank oder Hypothekengläubiger ist.
– Der Erwerb von Aktien und Anteilen einer in Polen ansässigen Handelsgesellschaft welche Eigentümer oder Erbnießbraucher eines Grundstücks ist, durch eine ebenfalls in Polen ansässige Bank welche eine juristische Person ist. Der Erwerb muss im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Forderungen aus Bankgeschäften durch diese Bank erhalten bleiben.
– Der Erwerb von Immobilien sowie der Aktienerwerb und Anteilserwerb im Folge einer Umwandlung einer Handelsgesellschaft.
Die Ausnahmen gelten jedoch nicht für Grundstücke welche sich im Grenzgebiet befinden und für landwirtschaftliche Grundstücke von einer Fläche mehr als 1 ha. Hierzu ist grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich.

6.3 Besonderheiten in Hinsicht auf den Eigentumsübergang / Kaufvertrag / weitere Besonderheiten
Bekanntlich geht das Eigentum in Deutschland erst mit der Eintragung ins Grundbuch auf den Erwerber über. In vielen Ländern ist diese Vorgehensweise eher unbekannt sowie das Prinzip einer Auflassung und Auflassungsvormerkung. In Polen ist die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück wirksam ohne Eintragung in das Grundbuch. Ausnahme : die Bestellung des Erbnießbrauchrechts welche erst mit der Eintragung ins Grundbuch wirksam ist. An diesem Punkt ist Vorsicht geboten, denn was passiert wenn der Verkäufer der jedoch tatsächlich nicht mehr der Eigentümer an einem Grundstück ist einen Kaufvertrag mit einem Interessenten abschließt welcher gutgläubig ist? Polnische Grundbücher sind öffentlich zugänglich, daher wird die Einsicht vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrag bzw. Vorvertrag zwingend empfohlen. Denn der Vorvertrag entfaltet keine Verpflichtung zur Übertragung an einem Grundstück aber zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages verpflichtet. Anwälte, Makler, Notare, Bauträger können im Auftrag des Erwerbers das Grundbuch gegen Entgelt prüfen. In Polen ist es üblich dass der Verkäufer das Grundbuch (falls vorhanden) des zu veräußertem Grundstück zum Notartermin mitbringt und anhand dessen die Beurkundung erfolgt. Der Notar prüft nicht die Grundbücher beim Amtsgereicht auf Vollständigkeit oder Richtigkeit und übernimmt keine Haftung, sondern haftet lediglich für den vorformulierten Kaufvertrag, Vorvertrag und die Feststellung der Personalien der Parteien. Die Notarkosten, Grunderwerbsteuer und weitere Steuern oder Gebühren werden beim Notar im oder vor Beurkundungstermin in bar gegen Ausstellung einer Quittung entrichtet. Diese Gebühren werden in dem zu beurkundendem Kaufvertrag festgehalten und nach der Beurkundung von dem Notariat an das Finanzamt oder das Amtsgericht weiter geleitet. Die restliche Abwicklung des notariellen Kaufvertrages ähnelt sehr der deutschen Vorgehensweise. Der Notar berät die Parteien, begleitet die gesamte Immobilientransaktion und beurkundet.

7. Weiterer Verlauf nach dem Kauf

7.1 Vermietung und Eigennutz
Eine Auslandsimmobilie in einem Lieblingsurlaubsort ist ein Luxus und gewiss eine attraktive Kapitalanlage. Viele Investoren erwerben ein Urlaubsdomizil mit dem Ziel es selbst zu nutzen und zusätzlich zu vermieten. In so manche touristische Gegenden lassen sich solide Preise bei der Vermietung in den Saisonzeiten erzielen. Mit eigenen Urlaubszeiten muss man hier etwas flexibel sein um vernünftige Profite zu erwirtschaften. In Polen, an der Ostsee sind Mieten bei einer Ferienimmobilie zwischen 300€ bis 600€ pro Woche abhängig von der Saisonzeit und der Ausstattung der Immobilie erzielbar. Anbei ein genaueres Beispiel der erzielbaren Vermietungspreise eines ca. 55m² großen Apartments in Danzig, direkte Meer-Lage.

Saisonart Saisonzeit Preis Zeitraum
Hauptsaison 01.06.2010 bis 31.08.2010 549,00 € 7 Tage
Zwischensaison 01.04.2010 bis 31.05.2010 499,00 € 7 Tage
Nebensaison 16.01.2010 bis 31.03.2010 449,00 € 7 Tage
Nebensaison 2 01.09.2010 bis 18.12.2010 449,00 € 7 Tage
Zwischensaison 2 18.12.2010 bis 02.01.2010 499,00 € 7 Tage
Nebensaison 2 02.01.2010 bis 16.01.2010 349,00 € 7 Tage

Abb. 2 Quelle: Firmeneigene Unterlage, eigene Darstellung

Um die anfallenden Kosten der Immobilie wie für Wirtschaftsgeld, Instandhaltungsrücklage, kleine Renovierungsarbeiten, Bewirtschaftung (Internetportale, Anzeigen), Kosten für die Finanzierung muss mit ca. 120 Belegungstagen gerechnet werden. Die wichtigsten Belegungszeiträume ist die Sommersaison von Juni bis September, Ostern, Pfingsten, Weihnachtstage und Neujahr. Eine Ferienimmobilie kann Tage- Wochenweise oder sogar für Langzeiturlauber Monatsweise vermietet werden. Der Vorteil einer wochenweise Vermietung sind die Leerstände besonders in der Saisonzeiten zu vermeiden. Die Tageweise Vermietung hat natürlich den Vorteil dass es mit kurzfristigen Belegungen rechnen kann. Die Selbstnutzung eines Feriendomizils ist in dieser Form mit ca. 50% bis 60% des Jahres möglich.

7.2 Möblierung und Ausstattung einer Immobilie

Bei einer Investition in ein Feriendomizil an der polnischer Ostseeküste (Neubau) bieten die Bauträger drei End-Ausführungsstandarts der Immobilie unterscheiden:
Schlüsselweise: Die Immobilie wird in einem Rohzustand übergeben.

Schlüsselweise, Bad und Küche: Die Immobilie wir in einem Rohzustand außer dem Badezimmer und der Küche übergeben. Das Badezimmer und die Küche werden nach Wunsch des Erwerbers ausgestattet und möbliert.

voller Standard: Die Immobilie wird nach Wunsch des Erwerbers komplett eingerichtet und ausgestattet.

Mit der Ausstattung und Möblierung einer Immobilie in Polen befassen sich professionelle Dienstleistungsunternehmen die fast jeden Wunsch eines Investors Kunden erfüllen können. Der Preis für eine Vollausstattung beträgt ca. 1000 Zloty umgerechnet ca. 243,00 € wenn der aktuelle Umrechnungsfaktor der Währung von 4,11Zl / 1,0 Eur. herangezogen wird.
Diese Dienstleister bieten meistens auch weitere Leistungen wie etwa:

– Haus- Mietverwaltung
– Versicherungen
– Anmeldung Energie &Wasser
– Begleitung bei den Ämtern
– Immobilienaufsicht
– Rechtsberatung
– weitere Finanzierungen
– weiterer Verkauf

Sollte ein Investor weitere Wünsche äußern bieten diese Art von Dienstleistern gegen zusätzliches Entgelt eine intensive und persönliche Betreuung rund um die Immobilie.

8. Abschlusswort

Polen bietet mit seinen abwechslungsreichen, attraktiven Landschaften ob an der Ostsee mit den weitläufigen Sandstränden und den Dünen, oder in der Großmetropole Warschau für viele Investoren viel Potenzial ob zur Eigennutz als ein Urlaubsdomizil oder als Kapitalanlage.

Die bis zum Jahre 2004 geltende Genehmigungspflicht des Grundstückserwerbs in Polen für ausländische Investoren war eine gesetzliche Barriere die den Riegel für den angeblichen „Ausverkauf des eigenen Landes“ und den Spekulationsgeschäften vorschieben soll. Dieser Rechtslage wurde ständig vorgeworfen dass diese nicht mit dem Europarecht konform ist. Durch die Gesetzesänderungen nach Beitritt Polens zur europäischen Union wurden die Türen für viele ausländische Investoren geöffnet und die Gesetzgebung an die Bestimmungen der Europäischen Union angepasst und den wirtschaftliche Tätigkeit der ausländischen Investoren in hohe Masse vereinfacht hat. Die Grundstückspreise nach Beitritts Polens zur Europäischen Union kannten nur einen Weg, stetig nach oben. Dieser Anstieg hat bis zur Weltwirtschaftskrise angehalten und sich auf ein sehr hohes Preisniveau etabliert. Die Immobilienpreise sind somit auf dem höchsten Punkt der Geschichte Polens. Dieser Verlauf zeigte uns dass die Bevölkerung vor Sorge für eine Immobilie immer mehr und mehr zu bezahlen und gleichzeitig der leichten Kreditvergabe der Banken und Kreditinstitute die Nachfrage ungesättigt war. Aber auch inländische und ausländische Spekulanten sahen darin viel Potenzial. Trotz der Entwicklung ist ein angeblicher Ausverkauf des Landes Polens bis heute ausgeblieben und gilt weiterhin der Regelsatz: Wer in Polen investieren möchte, muss sich mit allen gesetzlichen, rechtlichen und Kulturelen Gepflogenheiten auskennen oder einen professionellen Rat heranziehen.
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Der Durchschnittspreis pro m² der Immobilie in Danzig hat sich auf einem Preisniveau von ca. 5800 Zloty in rohem Zustand, Neubau etabliert.
Will ein ausländischer Investor in den Luxussegment investieren, sehen die Preise pro m² wie in folgendem Beispiel aus.

Kaufpreise von Luxusimmobilien an dem Danziger Yachthafen in Polen

 

Abb. 3 Quelle: Firmeneigene Unterlage in Zusammenarbeit mit einem polnischem Bauträger Dom &House in Danzig.

In der Spalte „Total Price 1m²“ sind die aktuellen Preise pro m² an den Endkunden eines Bauträgers aus dem Luxussegment an dem polnischen Yachthafen in Danzig angezeigt. Hier ist es genau zu sehen dass die Preise pro m² erst mit 8239,00 Zloty anfangen und bis 18.297 Zloty je nach Etagenhöhe gehen. Diese Preise beinhalten keine Ausstattung oder Möblierung einer Immobilie, lediglich einen Parkplatz in der Tiefgarage. Gehen wir von der teuersten Version aus muss ein Investor für derartige Immobilie bei einem aktuellem Umrechnungskurs 4,11Zloty / 1,0Euro ca. 4450,00 Euro pro m² bezahlen.

9. Literaturverzeichnis

Marcin Zaremba, (2007), Immobilienwirtschaft in Polen C.H. Beck Verlag, Berlin
Klaus Wigand, Stefan Albert (2003), Auslandsimmobilien, Gabler Verlag, Wiesbaden
Tomasz Major, (2005) Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen, C.H. Beck Verlag, Warschau
Immobilienwirtschaft (2008), Zinsschranke, Kauft Mittelklasse, Ausgabe 09/2008 S. 44-46
IVD West e.V. (2009) IVD Immo Professional, Das Urlaubsdomizil als Lukrative Anlage, Ausgabe 04/09 S.12.

http://www.amron.pl
http://www.zbp.pl/photo/AMRON-SARFiN/2009_11_27_Raport_Amron_Sarfin.pdf
Rapport Amron Sarfin, Zwiazek Bankow Polskich (Hrsg)in eingesehen am 19.05.2010
http://www.braunpaschke.com/ eingesehen am 10.04.2010
http://www.polen-rechtsanwalt.de/ eingesehen am 09.03.2010
http://www.immo-pl.com/immo_de/ratgeber.asp eingesehen am 09.03.2010
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http://www.das-polen-magazin.de/polens-immobilienmarkt-ist-offen/ eingesehen am 11.03.2010
http://www.menada.pl/page/pl/strona_glowna eingesehen am 15.03.2010

Stosik Grzegorz, Inspektor des Bauaufsichtsamts für die gesamte Region der Danziger Wojewodschaften, Angestellt bei der Stadt Danzig, Telefonat am 07.06.2010 um 11:30 Uhr, Gesprächsprotokoll: Kaufvertrag, Grundbücher, Notarkosten, Eigentumsübergang, Rechte, Pflichten, Haftung Notar, Funktion der Bauaufsicht.

5. Abbildungsverzeichnis
Seite
Abb.1 Die Entwicklung der Preise in Polen an der Danziger Ostseeküste………………10
Abb.2 Mietpreise für ein Apartment an der Ostseeküste in Danzig………………………..19
Abb.3 Kaufpreise von Luxusimmobilien an dem Danziger Yachthafen in Polen……..22

Projektarbeit:

Name: Piotr Stosik
Anschrift: Querstraße 12, 42859 Remscheid
Martikelnummer: 217486
Bildungsträger: Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie in Essen
Studiengang: Immobilienökonom
Semester: 4
Art der Arbeit: Projektarbeit
Betreuender Dozent: Gerd Boden
Datum: 14.06.2010
Ort: Remscheid