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Marktbericht
Der Markt für Mietwohnungen 2009
Die Mieten in Deutschland steigen weiter – insbesondere in den Großstädten. Wer im Jahr 2009 eine Mietwohnung neu bezogen hat, musste im Durchschnitt der knapp 390 von uns beobachteten Städte knapp 0.9 Prozent mehr Miete zahlen als im Vorjahreszeitraum. Natürlich gibt es aber erhebliche Unterschiede in den einzelnen Segmenten und Städten: In den Großstädten sind die Mietpreissteigerungen höher ausgefallen als in den Mittel- und Kleinstädten. So verzeichnen wir in Städten mit über 100.000 Einwohnern einend doppelt so hohen durchschnittlichen Preisanstieg der Nettokaltmiete in Höhe von knapp 1,9 Prozent als im Gesamtdurchschnitt aller Städte.
Wenn auch die höheren Mietpreissteigerungen des Vorjahres nicht mehr erreicht wurden, ist im Durchschnitt aller beobachteten Städte immer noch ein gleich hoher Anstieg der Mieten für Wohnungen Wuppertal aus dem Bestand – unabhängig von der Lage und dem Ausstattungswert – zu beobachten. Den höchsten bundesdurchschnittlichen Anstieg verzeichnen jedoch die Mieten für Neubauwohnungen im Erstbezug.
„Weil Neubauwohnungen fehlten, werden Bestandswohnungen teuer“, das gilt natürlich auch für eine Wohnung Wuppertal.
In den Großstädten ist der Trend zu beobachten, dass die Mietpreise für gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen – unabhängig vom Baufertigstellungsalter – überdurchschnittlich angestiegen sind: Altbauwohnungen in guten Wohnlagen der Großstädte verzeichnen einen Mietanstieg von zwei Prozent, im Durchschnitt aller von uns beobachteten Städte liegt der Mietanstieg bei lediglich 0,6 Prozent. Ähnliches gilt für Bestandswohnungen aus der Nachkriegszeit: In Großstädten sind die Mieten um zwei Prozent gestiegen, im Bundesdurchschnitt nur um 0,7 Prozent. Vor dem Hintergrund, dass die Baufertigstellungen in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich gesunken sind, ist davon auszugehen, dass die Mieten vor allem in den Großstädten weiter steigen werden und die Nachfrage nach Altbauwohnungen schon allein aus Mangel an Neubauwohnungen zunehmen wird.
Altbau Wohnungen vermieten in Wuppertal ( Stichwort: Wohnung mieten Wuppertal ) scheint daher eine sichere Anlage für Investoren aus dem ganzen Bundesgebiet, da die Konjunktur sich parallel zu der aktuellen Entwicklung in Wuppertal positiv herausstellen könnte.
So sind im Gesamtjahr 2008 erneut 16,5 Prozent weniger Wohnungen in Wuppertal fertig gestellt worden als im Jahr 2007. Seit 1995, als mit knapp 603.000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurden ging die Zahl der fertig gestellten Wohnungen Wuppertal um mehr als 70 Prozent zurück. Die aktuellen Zahlen der Baugenehmigungen für Wohnungen für das erste Halbjahr 2009 zeigen ein ähnliches Bild: Im ersten Halbjahr 2009 sind die Genehmigungszahlen um 8,1 Prozent gesunken.
Während die Neuvertragsmieten im Bestand weniger als im Vorjahr angestiegen sind, ist der Mietpreisanstieg im Bereich der Neubauwohnungen Wuppertal im Vergleich zum Vorjahr unverändert hoch geblieben. Hier macht sich das zunehmende auseinander klaffen von Angebot und Nachfrage bereits deutlich bemerkbar. Die Nachfrage nach guten Wohnungen im Erstbezug scheint konjukturunabhängig beziehungsweise krisensicher zu sein. Dies gilt auch in Mittel- und Kleinstädten, wo die Mieten für Neubauwohnungen genauso stark gestiegen sind wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Auch bei Nachkriegsbauten ist ein Preisplus zu beobachten, während die Mieten im Altbaubereich stabil geblieben sind.
Stabilität ist dabei ein Garant für einen Vermieter von Wohnungen Wuppertal. Gleichzeitig wird das Absacken der Baufertigstellungen von Wohnungen im Neubaubereich die Preise eher positiv beeinflussen.
„Moderater Anstieg im Langfristvergleich“
Bleibt Abzuwarten, ob und wie lange dieser Zustand – insbesondere in den Großstädten – anhält. Vor tatsächlicher Wohnungsknappheit zu sprechen ist sicherlich noch verfrüht. Ein bundesweiter Zehn-Jahres-Vergleich zeigt die Entwicklung auf: Statistisch sind die Nettokaltmieten für eine durchschnittliche Wohnung heute lediglich zwischen sechs bis zwölf Prozent höher als 1999. Jedoch werden die vermehrten Zuzüge in die Ballungsräume und ein weiterer Anstieg der Haushalte – als eine vermehrte Nachfrage nach Wohnraum, die seit Jahren einem rückläufigen Wohnungsneubau gegenüber steht, künftig nicht ohne Spuren bleiben. Mietpreissteigerungen sind die logische Folge. Diese Verknappung und in der Folge weiter steigende Mieten dürften die Investoren im Geschosswohnungsbau auf den Plan rufen.
Vermieter Wuppertal sollten dabei hellhörig werden, da der Wohnraum durch Preis bedingte wirtschaftliche Zuwanderung wieder zunehmen wird.
“Der Mietwohnungsmarkt im Einzelnen”
Der Quadratmeterpreis für eine durchschnittliche Mietwohnung (ca. 3 Zimmer, ca. 70qm Wohnfläche) in guter Lage und guter Qualität aus de Nachkriegsära kostet – über alle fast 390 beobachteten Städte – heute bei Vertragsabschluss rund 5,95 Euro monatlich nettokalt und liegt somit rund 0,7 Prozent über dem Vorjahreswert. Den mit rund 1,2 Prozent höchsten durchschnittlichen Anstieg verzeichnen Neuvertragsmieten für Neubauwohnungen im Erstbezug: Hier muss man heute rund 6,93 € den Quadratmeter zahlen. Eine vergleichbar gute Wohnung im Altbaubereich kostet heute rund 5,52 Euro / qm² und somit 0,6 Prozent mehr als im Vorjahr.
Die Wohnung Mieten in Wuppertal nehmen mit rund 5 Euro dabei einen unteren Platz ein, der aber eine fantasievolle Entwicklung nach oben hin zulässt.
Die in unserem Durchschnitt für 5,95 Euro / m² Wohnfläche erhältliche Mietwohnung mit gutem Wohnwert aus der Nachkriegsära kostet in München allerdings 12 Euro / m². Damit liegt die Wohnungsmiete in München mehr als 100% über dem von uns beobachteten Bundesdurchschnitt. Gefolgt von Wiesbaden, Hamburg, Heidelberg, Stuttgart, Erlangen, Mainz und Frankfurt am Main. Ab acht Euro pro Quadratmeter kann man in Bonn, Duisburg und Ratingen, um Ulm, Darmstadt, Konstanz und Köln jeweils zu etwa 8,50 Euro den Quadratmeter und in Düsseldorf zu etwa 9 Euro den Quadratmeter eine Wohnung in guter Lage und guter Ausstattungsqualität aus de Nachkriegsära mieten. In Berlin beträgt die Durchschnittsmiete für Wohnungen in Nachkriegsbauten mit gutem Wohnwert derzeit Sieben Euro pro Quadratmeter.
Wir erwarten durch die sich weiter vergrößerte Lücke zwischen Neubaubedarf und dem tatsächlichen Neubau mittelfristig insbesondere in Großstädten und Metropolräumen eine Verknappung von Wohnraum und damit weitere Mietsteigerungen. Anstiege von mehr als zehn Prozent im Bestandswohnungsbau einiger Großstädte sind bereits deutliche Indikatoren für diese Entwicklung.
Häuser Wuppertal könnte hierbei lukrativ werden, da der jetzt verbilligte Wohnraum sich in der weiteren Entwicklung zum sprichwörtlichen Kassenschlager entwickeln könnte.
Der Markt für Wohneigentum
Der robuste deutsche Immobilienmarkt für Wohneigentum zeigt sich bis heute relativ unbeeindruckt von der aktuellen Wirtschaftskrise. Die Preisrückgänge aufgrund sinkender Nachfrage, die wiederum auf eine allgemeine Verunsicherung und den daraus entstehenden Attentismus in der Bevölkerung zurückzuführen ist, liegen zwischen ein und zwei Prozent.
Im Durchschnitt der rund 390 von uns beobachteten Städte sind die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser gegenüber dem Vorjahr statistisch um 1,3 Prozent und im Segment Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 1,4 Prozent gefallen.
Allerdings sind jetzt auch Objekte, die noch im vergangenen Jahr Preissteigerungen aufweisen, von dem Negativtrend betroffen: Wohnimmobilien der Kategorien „guter und sehr guter Wohnwert“ – das heißt mit guter und sehr guter Ausstattung in guten und sehr guten Lagen der Großstädte mit 100.000 Einwohnern zeigen sich bestenfalls preis stabil, liegen aber auch häufig unter dem Preisniveau des Vorjahres.
Dieses Niveau greift man mit Hauskauf Wuppertal direkt auf, denn hier schlägt der Verfall zum Vorteil des Investoren konkret zu und erlaubt eine positive Entwicklung, die schon infrastrukturell bedingt vorher zu sagen ist.
Eine Ausnahme machen hierbei Neubau-Eigentumswohnungen: Die Kaufpreise in diesem Segment sind in den vergangenen 12 Monaten leicht angestiegen. Während sich dieser Anstieg im Bundesdurchschnitt mit einem Plus von 0,5 Prozent noch moderat auswirkt, sind in den Großstädten die Preise für Eigentumswohnungen im Erstbezug bis zu 2,5 Prozent höher als im Vorjahr.
Der Markt für Einfamilienhäuser
Die im Bundesdurchschnitt in allen Lagen und Qualitäten gesunkenen Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser machen auch nicht vor den Großstädten halt: Im Durchschnitt aller 75 beobachteten Großstädte mit über 100.000 Einwohnern sind Preisrückgänge zu verzeichnen, in den Großstädten mit über 200.000 oder 300.000 Einwohnern beobachten wir allenfalls Preisstabilität.
In den Mittel- und Kleinstädten sind die Preise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in allen Kategorien weiterhin rückläufig. Im Vergleich zum Vorjahr sind dort die Preise für Einfamilienhäuser um 1,7 Prozent und für Reihenhäuser um etwas über zwei Prozent niedriger. Auch hier lohnt sich also ein Hauskauf Wuppertal.
Interessanterweise ist der Rückgang in Klein- und Mittelstädten nahezu gleich groß und liegt nur 0,5 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt. Ein freistehendes Eigenheim in mittlerer Lage und mittlerer Ausstattungsqualität mit rund 125 Quadratmeter Wohnfläche und einem ortsüblich großem Grundstück kostet im Jahr 2009 durchschnittlich rund 192.500 Euro – das ist ein Prozent wenige als vor einem Jahr. Für ein vergleichbares Objekt muss man in einer deutschen Großstadt mit über 300.000 Einwohnern durchschnittlich 45 Prozent mehr, also rund 280.000 Euro bezahlen.
Ein freistehendes Einfamilienhaus, jedoch in guter Lage und guter Ausstattungsqualität mit rund 150qm Wohnfläche und einem ortsüblich großem Grundstück kostet im Durchschnitt aller beobachteten Großstädte 253.000 Euro, in einer Großstadt mit mehr als 300.000 Einwohnern 60% mehr. Das heißt der Sprung von mittlerem zu gutem Wohnwert geht mit einem 30% höherem Preis einher, und der „Großstadtaufschlag“ beläuft sich auf 45 bis 60%. Es lohnt sich also Immobilien Wuppertal zu erwerben.
Großstädte wie Wuppertal hingegen haben durch den geringen Preis und die Stabilisierung auf den aktuellen Werten wirkliche Zukunftschancen: Wohnungen mieten in Wuppertal ist niemals günstiger gewesen und lässt Optionen nach oben hin offen.
Die höchsten Preise werden für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert in München erzielt, gefolgt von Stuttgart mit 450.000 Euro, Frankfurt mit 380.000 Euro und Düsseldorf mit 350.000 Euro.
Die Preisstabilität die sich in den meisten deutschen Großstädten zeigt, wird in Einzelfällen von überproportionalen Preissteigerungen konterkariert. So sind die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser in Freiburg, Koblenz und Heilbronn um rund 10% angezogen, gefolgt von Heidelberg mit 7.7 Prozent, Ulm (6.5%) und Hannover mit 5,5%.
Der Markt für Reihenmittelhäuser
Im Durchschnitt der rund 390 beobachteten Städte kostet 2009 ein Reihenmittelhaus in mittlerer Lage und mittlerer Ausstattungsqualität mit circa 100qm Wohnfläche und einem objekttypisch großem Grundstück knapp 152.000 Euro und hat sich preislich gegenüber dem Vorjahr um knapp 1,5 Prozent reduziert.
Für das gleiche Objekt muss man in einer deutschen Großstadt mit über 300.000 Einwohnern rund 210.000 Euro, also 38% mehr bezahlen. Damit ist der Kaufpreis in den Großstädten für ein derartiges Reihenmittelhaus gegenüber Dem Vorjahr nahezu unverändert geblieben. Ein leichter Preisanstieg von 0,5 Prozent ist hingegen bei Reihenhäusern in guter Qualität und guter Lage in Großstädten zu verzeichnen.
Häuser Wuppertal bieten aus jeder Qualität Objekte an, sind aber gleichzeitig aufgrund der Entwicklung zu relativ günstigen Preisen zu haben.
Reihenmittelhäuser mit gutem Wohnwert kosten im Preisspiegeldurchschnitt 20% mehr als Reihenhäuser mit mittlerem Wohnwert. Die Differenz zwischen Gesamtdurchschnittspreis und dem Preis in den Großstädten über 300.000 Einwohnern beträgt 40%.
Die höchsten Preise werden für Objekte mit mittlerem Wohnwert in München mit 395.000 Euro bezahlt, gefolgt von Bonn mit 290.000 Euro, Heidelberg mit 280.000 und Freiburg und Frankfurt mit 280.000.
Der Markt für Eigentumswohnungen aus dem Bestand
Der Preisrückgang im Segment Eigentumswohnungen aus dem Bestand setzt sich weiter fort: Im IVD-Durchschnitt der rund 390 beobachteten Städte kostet eine etwa 70qm große Wohnung aus dem Bestand mit drei Zimmern in normaler Lage rund 940 Euro / qm und damit knapp 1,9% weniger als im Vorjahr.
Der Quadratmeterpreis einer solchen Wohnung Wuppertal in einer Großstadt mit mehr als 300.000 Einwohnern liegt 30% höher, also 1236 Euro / qm.
Die höchsten Preise in diesem Segment werde in München mit 2150 Euro gezahlt, gefolgt von Stuttgart mit 1850 Euro und Düsseldorf mit 1700 Euro / qm.
Der preisliche Unterschied zwischen Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert im Vergleich zu Objekten mit gutem Wohnwert beträgt im Durchschnitt 30%. Vermieten Wuppertal könnte diese Preisspanne durchaus brechen, da in den kommenden Jahren mit einem radikalen Anstieg von Mieten und Preisen im Bereich der Großstadt gerechnet wird.
Der Markt für Eigentumswohnungen im Neubau
Seit fast drei Jahren beobachten wir auf breiter Front eine Stabilisierung beziehungsweise leichte Plustendenzen für Kaufpreise für neu gebauten Eigentumswohnungen. In den Großstädten sind die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren sogar jährlich um bis zu 2,5 Prozent angestiegen.
Ein Fünfjahresvergleich von rund 150 Klein- Mittel und Großstädten zeigt auf, das die Preise heute im Durchschnitt etwa 1,5% über dem Niveau des Jahres 2004 liegen, während sich die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um etwa drei bis sechs Prozent unter dem Level von vor fünf Jahren bewegen. Gründe für diese Preisentwicklung im Neubausegment sind im Angebot zu suchen, das insbesondere die Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen Wuppertal in guten Lagen der Großstädte bedient.
Die wenigen Neubauprojekte im Mehrgeschosswohnungsbau, die in den Städten derzeit überhaupt entstehen, befinden sich meist in guten bis sehr guten Lage und sind architektonisch und qualitativ im hohen Preissegment angesiedelt. Der Nachfrage nach günstigem, familiengerechtem Eigentum in den Städten wird hingegen in der Regel nicht entsprochen.
Auch Neubau Wohnungen mieten Wuppertal ist durchaus möglich, da im Rahmen von Siedlungsprojekten weiterer Wohnraum geschaffen wird. Ein Auge darauf zu werfen wäre es wert insbesondere hinsichtlich der jüngsten Wertentwicklung.
Insgesamt verstärkt der Rückgang der Baufertigstellungen für Eigentumswohnungen den Trend der wachsenden Nachfrage und damit der steigenden Preise. Wurden im Jahr 2004 noch rund 41.600 Wohnungen fertig gestellt, waren es im Jahr 2008 nur noch 30.370. Das entspricht einem Rückgang von rund 27 Prozent. Blickt man zehn Jahre zurück, wird der Absturz der Anzahl jährlich fertig gestellter Eigentumswohnungen noch deutlicher: 111.900 Eigentumswohnungen sind damals entstanden – also mehr als dreieinhalb mal so viele wie in 2008.
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