Immobilien Verkaufen

IMMOBILIEN VERÄUSSERUNG / DIE DREI OBJEKT GRENZE / TEIL 1!

Gehört eine Immobilie zum Betriebsverbvermögen mögen, ist der Gewinn aus einer Veräußerung immer steuerpflichtig. Wenn die Immobilie dagegen zum Privatvermögen – wie etwa Häuser Wuppertal oder Wohnungen Wuppertal – gehört, weil sie im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich , steuerfrei. Lediglich wenn es sich um ein so genannte Spekulationsgeschäft (privates Veräußerungsgeschäft) im Sinne des $ 23 EStG handelt, füllt Einkommensteuer an. Das ist dann der Fall, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft wird. Wurde sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann sie grundsätzlich , sogar innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Voraussetzung hierfür ist, dass sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist – Immobilien Wuppertal.

Anders ist es jedoch, wenn der Steuerpflichtige innerhalb eines kurzen Zeitraums mehrere Immobilien verkauft. In diesem Fall geht die Finanzverwaltung davon aus, dass er einen Grundstückshandel – Grundstücke Wuppertal – betreibt und mit dem Verkauf Gewinne aus Gewerbebetrieb im Sinne des $ 15 EStG erzielt.

Zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückhandels von der privaten Vermögen’ Vermögensverwaltung hat der Bundesfinanzhof (BGH) mit Urteil vom 9.12.1986 (Az. VIII R 3I7182) die so genannte ,,Drei-Objekt- Grenze” entwickelt. Danach liegt ein gewerblicher Grundstückshandel nur vor, wenn der Steuerpflichtige innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren (Beurteilungszeitraum) mehr als drei Objekte verkauft. Dabei zählen allerdings nur solche Objekte, die er jeweils nicht mehr als fünf Jahre in seinem Eigentum gehabt hat (Besitzdauer). Gehört der Steuerpflichtige mit seinem Beruf der Immobilienbranche an, zählen alle Objekte, die er innerhalb einer Besitzdauer von zehn Jahren verkauft.

Zur Begründung führt der BFH aus, die zeitliche Nähe zwischen Erwerb und Veräußerung rechtfertige die Vermutung, der Steuerpflichtige habe bereits bei der Anschaffung die zumindest bedingte Absicht gehabt, das Grundstück alsbald wieder zu veräußern.

Da die Drei-Objekt- Grenze keine gesetzliche Grundlage oder Anknüpfung hat, stellt sich die Frage, ob und wodurch diese Vermutung widerlegt werden könnte. Hierzu haben die Steuerpflichtigen in verschiedenen Verfahren dargelegt, dass sie sich zu dem Verkauf erst auf Grund einer persönlichen oder finanziellen Notlage entschieden hätten oder aber weil die Vermietung sich wesentlich schlechter entwickelt habe als beim Ankauf erwartet. All dies hat der BFH aber als unbeachtlich angesehen und deswegen auch eine Beweiserhebung abgelehnt. Zur Begründung wies er darauf hin, dass es nicht auf die Gründe für die Veräußerung ankomme, sondern darauf, welche Absicht der Steuerpflichtige beim Ankauf gehabt habe. Zumindest die bedingte Absicht der Veräußerung sei aber auch in solchen Fällen stets anzunehmen.

II. Produktionsfälle

Entwickelt worden ist die Drei-Obiekt- Grenze vom BFH zu Fällen, in denen der Steuerpflichtige das Grundstück ,,durchgehandelt” hat, es also lediglich an- und verkauft hat, Strittig war deshalb, ob die Drei-Objekt-Grenze auch auf so genannte Produktionsfälle anzuwenden ist, in denen der Steuerpflichtige ein unbebautes Grundstück gekauft und vor dem Verkauf bebaut beziehungsweise den Wert des Grundstücks durch Modernisierung oder Baureifmachung entscheidend erhöht hat. Der X. Senat des BFH hat hierzu die Ansicht vertreten, dass die Drei-Objekt- Grenze nur gelte, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück unverändert weiterveräußert. Dagegen sei die Anzahl der verkauften Objekte nicht maßgeblich, Auf den entsprechenden Vorlagebeschluß des X. Senats hin hat der Große Senat des BFH zwar entschieden, dass die Drei-Objekt-Grenze grundsätzlich auch in den so genannten Errichtungsfällen gilt.

Allerdings komme die Drei-Obiekt-Grenze nicht zur Anwendung, wenn besondere Umstände vorliegen, die von Anfang an auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen. Derartige besondere Umstände liegen beispielsweise vor, wenn:

1. das Grundstück bereits vor der Bebauung verkauft worden ist, oder
2. das Objekt nach den Wünschen oder auf Rechnung des Erwerbers errichtet wird oder
3. wenn der Steuerpflichtige selbst Bauunternehmer ist und von seinem Unternehmen Leistungen bezieht, die nicht wie unter fremden Dritten abgerechnet werden.

In diesen Fällen kann auch schon bei einem Objekt ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.

III. Selbst genutzte Wohnung

Die selbst genutzte Wohnung ist deshalb grundsätzlich kein Zahlobjekt im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze. Zumindest, wenn die Eigennutzung auf Dauer angelegt ist, gehört die selbstgenutzte Wohnung zum notwendigen Privatvermögen des Steuerpflichtigen. In diesen Fällen soll nach der Rechtsprechung des BFH davon ausgegangen werden, dass
der Steuerpflichtige bei der Anschaffung oder Errichtung keine auch keine bedingte – Absicht der alsbaldigen Veräußerung gehabt hat.