Die durchschnittlichen Zwangsversteigerungserlöse für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser sind unabhängig vom regionalen Niveau der Grundstückspreise gestiegen. Obwohl die Differenz zwischen Marktwert und Zwangsversteigerungserlös tendenziell geringer wird, Schnäppchen also immer rarer werden, bieten Zwangsversteigerungen natürlich immer noch Möglichkeiten, an interessante Immobilien zu kommen.
Hierbei wirken sich die relativ gute konjunkturelle Situation und die Niedrigzinspolitik der EZB aus; So stieg einerseits die Nachfrage nach (vermeintlich) günstigen Objekten in der Zwangsversteigerung, während umgekehrt die Anzahl der Zwangsversteigerungstermine sank – laut Argetra-Verlag von rund 92.300 im Jahr 2005 auf rund 47.600 im Jahr 2013. 2014 und 2015 sank die Zahl noch einmal deutlich auf rund 43.600 beziehungsweise 37.900 Termine.
Damit ging die Zahl der Zwangsversteigerungstermine alleine von 2014 auf 2015 um 13 Prozent zurück.
Für die Untersuchung für 2016 wurden Erlöse aus Zwangsversteigerungen aus den Jahren 2014 und 2015 mit einem Gesamtmarktwert von rund 140 Millionen Euro ausgewertet.
Diese, von Gutachterausschüssen bezogenen Daten, betrafen Lagen im gesamten Bundesgebiet mit unterschiedlichsten Grundstückspreisniveaus.
Sie sind folglich als repräsentativ anzusehen.
In Guten Lagen nahezu am Marktwert
Die steigende Nachfrage und das sinkende Angebot haben insgesamt zu steigenden Erlösen bei Zwangsversteigerungen – und zwar für alle vier Teilmärkte – geführt, was wiederum die Anbieter der Objekte freut, nicht aber die Käufer. Die Zwangsversteigerungserlösquote wird ermittelt, indem man den Zwangsversteigerungserlös durch den Marktwert teilt und anschließend das Ergebnis mit 100 multipliziert.
Auffällig bei den Ergebnissen der Untersuchung 2016 ist die vierte Steigerung der Erlösquoten im Teilmarkt Eigentumswohnungen in Folge – und zwar unabhängig von der Qualität der Lage. Ebenfalls auffällig ist bei den Teilmärkten Eigentumswohnungen, sowie Ein – und Mehrfamilienhäuser, die hohe durchschnittliche Steigerungsrate. Diese lag bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern unabhängig von der Lage bei rund fünf Prozentpunkten im Vergleich zur letzten Ermittlung 2014. Beim Teilmarkt der Einfamilienhäuser konnte verglichen mit 2014 in bestimmten Lagen sogar ein Anstieg von rund zehn Prozentpunkten gemessen werden. Bei sehr hohen Grundstückspreisen betrug die Erlösquote mehr als 95 Prozent: Das heißt, hier entsprach der Zwangsversteigerungserlös nahezu dem Marktwert. Das galt auch für den Teilmarkt der gemischt genutzten Objekte, für den erstmals seit der Untersuchung 2010 wieder Daten vorlagen – dies war bei der letzten Ermittlungen 2012 und 2014 nicht der Fall. Auch hier reichte die Spannbreite von rund 40 Prozent des Marktwertes bei einem niedrigen Niveau der Grundstückspreise bis zu über 95 Prozent des Marktwertes bei einem hohen Niveau der Grundstückspreise.
DEUTLICHE REGIONALE UNTERSCHIEDE
Regionale Unterschiede bei der Erlösquote für Einfamilienhäuser und für Eigentumswohnungen werden in Betrachtung der Deutschlandkarten deutlich (siehe Grafiken): Eine helle Farbe zeigt eine niedrige Erlösquote an, je dunkler die Farbe wird, desto höher ist die Erlösquote. Eine dunkle Farbe indiziert einen Zwangsversteigerungserlös nahe am Marktwert. Deutlich zu erkennen ist bei der Grafik der Einfamilienhäuser, dass die dunklen Flächen, also Gebiete mit einer hohen Erlösquote, sich überwiegend im Westen Deutschlands befinden, vor allem in städtischen Ballungsräumen wie im Rheinland, in Südhessen, in Teilen Baden-Württenbergs und Oberbayern – also in der Regel in wirtschaftlich eher prosperierenden Gebieten mit Zuzug. Demgegenüber sind die hellen Flächen eher im Osten Deutschlands und in ländlichen Zonen zu finden, teilweise in Gebieten mit Bevölkerungsrückgang. Ein ähnliches Bild ergibt sich für den Teilmarkt der Eigentumswohnungen, wobei hier die Ost-West Spaltung noch auffälliger erscheint. Es bleibt aber festzuhalten, dass auch in Gebieten mit schwächerer Wirtschaftskraft die Erlösquote für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der Regel gestiegen ist.
AUCH MINDESTPREISE STEIGEN AN
Neben den Erlösquoten wurden auch die Mindestwerte für die einzelnen Teilmärkte ermittelt. Die Mindestwerte bezeichnen Schätzungen des Preises, der sich bei einem sehr kurzfristigen zwangsweisen Verkauf einer Immobilie am Markt erzielen lässt. Dieser Wert liegt aufgrund des Zeitdrucks der Veräußerung zum Teil deutlich unter der Erlösquote i Vergleich zu normalen Zwangsversteigerungen. (Die Bedingungen ähneln denen einer normalen Zwangsversteigerung, so gibt es in der Regel keine Besichtigung des Objekts, hingegen ist der Aufwand für den Verkauf zum Teil deutlich höher). Bei den Mindestwerten wurde ein Verfahren entwickelt, das eine adressbezogene Ermittlung der Werte ermöglicht. Auch bei den Mindestwerten ließ sich eine deutliche Steigerung über alle vier Teilmärkte hinweg im Vergleich zur letzten Untersuchung 2014 feststellen. So betrug der durchschnittliche Mindestwert bei Mehrfamilienhäusern deutschlandweit 0,76 (das heißt, bei einer sehr kurzfristigen Veräußerung der Objekte wurden durchschnittlich 76 Prozent des Marktwerts erzielt). Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen lag der Wert bei 0,74 und bei gemischt genutzten Objekten bei 0,67.
